Czym jest Due Diligence prawne? Jest to kompleksowe i wielowątkowe badanie stanu prawnego spółki technologicznej, przeprowadzane na zlecenie potencjalnego inwestora. Celem jest identyfikacja, kwantyfikacja i alokacja ryzyk prawnych, które mogłyby obniżyć wartość inwestycji, zahamować skalowanie biznesu lub wygenerować kosztowne spory w przyszłości.

‍

Proces ten to często hybryda tradycyjnego prawnego due diligence z pogłębionym technologicznym. Stanowi kluczowy element świadomej decyzji inwestycyjnej i jest nieodzowny w przypadku każdej rundy finansowania.

‍

Ryzyka technologiczne inwestycji nieruchomościowych

Audyt prawny PropTech implikuje możliwość identyfikacji ryzyk. Najpoważniejsze ryzyka technologiczne inwestycji nieruchomościowych dotyczą:

1. Własności Intelektualnej (IP): brak skutecznego przeniesienia autorskich praw majątkowych do kodu źródłowego, know-how i baz danych na spółkę czy nie dostatecznie szeroko opisane pole eksploatacji;
2. Ochrony Danych Osobowych (RODO): masowe przetwarzanie danych osobowych bez odpowiedniej podstawy prawnej lub niezgodnie z zasadą minimalizacji jak i również bez odpowiedniego powierzenia przetwarzania danych osobowych;
3. Zgodności Regulacyjnej: niespełnienie wymagań nowych regulacji (np. AI Act) lub specyficznych licencji (FinTech - jeśli platforma oferuje finansowanie).

‍

Analiza dokumentacji startupów nieruchomościowych

Due diligence dla inwestorów dzieli się na trzy główne fazy:

1. Gromadzenie dokumentacji (VDR): startup udostępnia dokumenty w Wirtualnym Pokoju Danych (VDR);
2. Analiza ekspercka: przeprowadzenie odpowiedniej analizy udostępnionych materiałów i zadanie pytań uzupełniających (Q&A);
3. Raportowanie: opracowanie szczegółowego raportu due diligence z podziałem ryzyk na kategorie (krytyczne, wysokie, niskie) i propozycjami działań naprawczych.

‍

Analiza prawna, oprócz standardowej dokumentacji korporacyjnej, wymaga przede wszystkim zbadania:

• Umów przenoszących autorskie prawa majątkowe od wszystkich twórców;
• Polityki RODO, rejestrów czynności przetwarzania i umów powierzenia danych (DPA);
• Katalogu wykorzystywanych komponentów open source i ich licencji;
• Umów ramowych z kluczowymi partnerami biznesowymi (np. deweloperami, dostawcami chmury).

‍

Czas badania zależy od wielkości transakcji i stopnia uporządkowania dokumentacji spółki. Zazwyczaj proces ten trwa od 3 do 6 tygodni.

‍

Weryfikacja własności intelektualnej PropTech

Analiza własności intelektualnej to klucz do odpowiednio przygotowanego raportu i właściwego określenia ryzyk prawnych. Przed inwestycją kluczowe jest, aby uzyskać pewność, że:

1. Spółka jest jedynym właścicielem: wszystkie prawa do kodu, baz danych i interfejsów (UI/UX) zostały skutecznie przeniesione z programistów i twórców na spółkę;
2. Brak obciążeń: własność intelektualna nie jest obciążona prawami osób trzecich (np. zastawem rejestrowym, licencjami na rzecz byłych pracowników);
3. Zgodność Open Source: wykorzystane w platformie biblioteki open source (np. GNU GPL, Apache) nie zagrażają komercyjnemu modelowi biznesowemu, np. poprzez wymuszanie bezpłatnego udostępnienia własnego kodu.

‍

Badanie regulacyjne technologii nieruchomościowych

Kluczowe jest również badanie regulacyjne technologii nieruchomościowych w świetle najnowszych unijnych aktów prawnych, w szczególności weryfikacja czy dany podmiot spełnia prawne standardy ochrony danych.

• RODO (GDPR): ryzyko nieuprawnionego gromadzenia danych w systemach Smart Building i niewłaściwego reagowania na żądania podmiotów danych.
• AI Act: Nie każde rozwiązanie AI jest systemem wysokiego ryzyka. Systemy optymalizujące zużycie energii (BMS) zazwyczaj będą zwolnione z najcięższych wymogów. Jednak algorytmy służące do oceny zdolności kredytowej najemców (scoring) lub systemy biometryczne kontrolujące dostęp do budynków, wpadną w kategorię High Risk, co wymaga wdrożenia systemów zarządzania ryzykiem i nadzoru ludzkiego.
• ePrivacy: przepisy dotyczące telekomunikacji (w kontekście komunikacji wewnątrz aplikacji, IoT) oraz stosowania plików cookies i innych plików śledzących.

‍

Ocena umów licencyjnych platformy PropTech

Ocena umów licencyjnych platformy PropTech koncentruje się na ryzyku odpowiedzialności. Inwestor weryfikuje, czy umowy B2B i B2C są skonstruowane w sposób minimalizujący ryzyko regresu.

‍

Analizowane są:

• Klauzule dotyczące odpowiedzialności za wady oprogramowania (rękojmia, gwarancja);
• Warunki użytkowania (Terms & Conditions) i polityki prywatności (Privacy Policy);
• Service Level Agreements (SLA) z kluczowymi klientami i dostawcami.

‍

W tym obszarze inwestor poszukuje czynników jednoznacznie negatywnych i ryzykownych z perspektywy inwestycji, czyli umów, które mogą generować nieproporcjonalne ryzyko finansowe.‍

‍

Zabezpieczenia transakcji 

Ostatnim etapem jest wykorzystanie wyników due diligence dla inwestorów do zabezpieczenia transakcji.

‍

Inwestorzy uzyskują zabezpieczenia poprzez:

• Oświadczenia i Zapewnienia (Representations & Warranties): konkretne gwarancje zarządu spółki co do stanu własności intelektualnej, zgodności z RODO i braku ukrytych zobowiązań;
• Klauzule Indemnizacyjne: zobowiązanie założycieli do pokrycia ewentualnych strat wynikających z ryzyk zidentyfikowanych w raporcie due diligence (np. kary RODO, koszty sporu sądowego dotyczącego własności kodu);

‍

Proces due diligence, zwłaszcza w obszarze technologicznym jest procesem złożonym, wieloetapowych i wymaga odpowiedniej wiedzy nie tylko prawniczej, ale również technologicznej. Doradztwo prawne powinno być prowadzone przez wyspecjalizowany podmiot, obsługujący rynek technologiczny i mający dostęp do ekspertów z tej dziedziny. 

‍

W dniu 24 grudnia 2025 r. wchodzi w życie nowelizacja kodeksu pracy.

‍

Kluczowe zmiany

‍

1. Obowiązek informacyjny wobec kandydatów

Pracodawca musi przekazywać osobom ubiegającym się o zatrudnienie informacje o:
– wynagrodzeniu lub jego przedziale, opartym na obiektywnych i neutralnych kryteriach, w szczególności pod względem płci;
– stosowanych układach zbiorowych i regulaminach wynagradzania.

Informacje mają być przekazywane z wyprzedzeniem – w ogłoszeniu, przed rozmową lub przed nawiązaniem stosunku pracy, zależnie od etapu rekrutacji.

2 Neutralne płciowo ogłoszenia i nazwy stanowisk

Art. 18³ca § 3 nakłada obowiązek zapewnienia, aby ogłoszenia o naborze oraz nazwy stanowisk były neutralne pod względem płci. Ustawa nie definiuje tego pojęcia, co budzi liczne wątpliwości – szczegółowo opisane w analizie branżowej na temat wdrażania neutralności językowej w ogłoszeniach i aktach wewnętrznych firm .

Wnioski dla biznesu

‍

Firmy powinny natychmiast rozpocząć przegląd wszystkich materiałów rekrutacyjnych i dokumentów wewnętrznych, bo obowiązek neutralności płciowej obejmuje nie tylko ogłoszenia, ale również nazwy stanowisk stosowane w organizacji. W praktyce oznacza to konieczność określenia nowej, neutralnej siatki stanowisk albo wprowadzenia form opisowych, które nie sugerują preferencji płciowych. Utrzymywanie tradycyjnych nazw równolegle z neutralnymi będzie trudne, bo z czasem stanie się niespójne z wymaganiami rekrutacyjnymi. Firmy, które nie uporządkują nomenklatury stanowisk przed wejściem przepisów w życie, wejdą w spór interpretacyjny z organami lub związkami, a w skrajnych przypadkach mogą narazić się na zarzuty dyskryminacji już na etapie rekrutacji.

‍

Amerykański Urząd Patentowy (USPTO) opublikował nowe wytyczne dotyczące ustalania wynalazcy w zgłoszeniach patentowych, w których podczas prac wykorzystano systemy sztucznej inteligencji. Dokument Revised Inventorship Guidance for AI-Assisted Inventions zastępuje wcześniejsze stanowisko z 2024 r.

‍

Kluczowe elementy nowych zasad

‍

1. Jedna, niezmieniona definicja wynalazku – także dla projektów z AI‍

Urząd podkreśla, że dla oceny wynalazczości nie istnieje żadna odrębna kategoria dla AI. Obowiązują zasady ogólne: wynalazcą jest wyłącznie osoba fizyczna, która dokonała konkretnego aktu twórczego, a samo użycie narzędzia – niezależnie od jego mocy – nie wpływa na status tego narzędzia.

‍

2. Koncentracja na „conception” – jedynym kryterium wynalazczości‍

Federal Circuit od lat uznaje „conception” za podstawowe kryterium ustalenia wynalazcy. Musi ono oznaczać:

• powstanie w umyśle osoby określonego i kompletnego rozwiązania,
• możliwość opisania wynalazku z taką precyzją, aby jego wdrożenie wymagało jedynie umiejętności rutynowych.

USPTO wprost podkreśla, że brak „mentalnej pełni rozwiązania” po stronie człowieka oznacza brak wynalazczości – niezależnie od tego, co wygenerowała AI.

‍

3. AI jako narzędzie – niezależnie od stopnia autonomii‍

Urząd porównuje systemy AI do laboratoryjnej aparatury, oprogramowania czy baz danych. Sądowe orzeczenia dopuszczają korzystanie z pomocy innych podmiotów bez tworzenia współwynalazczości – zasada ta ma obowiązywać również wobec AI. Nawet jeśli AI proponuje rozwiązania, to proces koncepcyjny musi należeć do człowieka.

‍

Jeżeli więc firma zastanawia się nad patentowaniem w USA, na co powinna zwrócić uwagę

‍

1. Projekty R&D z AI muszą mieć identyfikowalny wkład człowieka‍

Jeżeli firma korzysta z generatywnej AI do tworzenia rozwiązań technicznych, potrzebna jest procedura dowodząca, że pracownik wykonał akt twórczy – czyli etap „conception”. W przeciwnym razie zgłoszenie patentowe w USA może zostać zakwestionowane.

2. Dokumentacja pracy z AI staje się elementem compliance IP‍

Należy wdrożyć reżim zapisu procesu twórczego: kto, kiedy i w jaki sposób podjął decyzję koncepcyjną, jak wyglądał wkład człowieka, i czy to człowiek zaprojektował strukturę rozwiązania przed lub po użyciu modeli AI.

‍

W skrócie i w ogólności

Jeżeli myślimy o patentowaniu rozwaizań "współtowrzonych" z AI to modele AI nie mogą być przez nas traktowane jako „autonomiczny twórca” . Organizacja budujac produkty oparte na wysokiej automatyzacji, musi jasno rozdzielać:

• wkład modelu,
• wkład zespołu,
• decyzyjność i nadzór człowieka.
  
  

Takie wytyczne można też potraktować jako inspirację do budowy procesów governance AI.

Chodzi o procedury weryfikujące:

• źródła danych,
• wkład ludzi,
• sposób pracy z generatywnymi systemami,
• polityki wynalazczości w organizacji.

‍

Projekt ustawy o zmianie ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy oraz niektórych innych ustaw (UD283) przewiduje przyznanie inspektorom pracy kompetencji do ustalania istnienia stosunku pracy w drodze decyzji administracyjnej, z rygorem natychmiastowej wykonalności. Zmiana ta dotyczy relacji cywilnoprawnych, w tym B2B, które – w ocenie inspektora – spełniają przesłanki stosunku pracy.

‍

Co przewiduje projekt

‍

PIP miałaby decydować o przekształceniu umowy cywilnoprawnej w umowę o pracę. Projekt utrzymuje najbardziej kontrowersyjne rozwiązania, w tym utrzymanie skutków decyzji nawet wtedy, gdy sąd ją uchyli. Innymi słowy - przez cały okres od doręczenia decyzji do uprawomocnienia orzeczenia sądowego ma istnieć stosunek pracy, mimo że decyzja była wadliwa (możliwe będzie tylko dochodzenie roszczeń przeciwko Skarbowi Państwa za wydanie decyzji niezgodnej z prawem).

‍

Od momentu doręczenia decyzji przedsiębiorca staje się pracodawcą: musi zgłosić osobę do ZUS, wdrożyć pełną dokumentację pracowniczą, objąć ją regulacjami wewnętrznymi, naliczać i odprowadzać składki oraz zaliczki podatkowe. To wszystko jeszcze przed wyrokiem sądu, który może pojawić się po 1–3 latach, szczególnie w dużych miastach, od którego przecież przysługiwać będzie jeszcze apelacja.

‍

Obecnie PIP posiada kompetencję do wytaczania powództw o ustalenie istnienia stosunku pracy, ale korzysta z niej rzadko – z uwagi na czasochłonność i ryzyko przegrania sprawy, zwłaszcza gdy osoba wykonująca pracę nie współpracuje z inspektorem z obawy przed utratą zlecenia lub kontraktu B2B . Projekt zmienia tę logikę – z procesu sądowego na decyzję administracyjną.

‍

Lista samokontroli

‍

Równolegle Główny Inspektorat Pracy opublikował listę 42 pytań pozwalających stronom ocenić, czy współpraca faktycznie ma cechy stosunku pracy. Lista jest niewiążąca, ale ma służyć ocenie ryzyka i ujednoliceniu kryteriów kontroli. Konsultacje trwają, a lista ma być rozwijana branżowo (np. IT, HoReCa) .

‍

Wnioski dla biznesu i CEO

‍

1. Niezależnie od losów projektu – ryzyko reklasyfikacji już istnieje.

Obecne przepisy pozwalają PIP kierować powództwa o ustalenie stosunku pracy. Faktyczna rzadkość takich działań wynika nie z braku kompetencji, ale z kosztowności i długotrwałości procedury. Jeżeli projekt nie wejdzie w życie, instrument powództwa nadal będzie wykorzystywany, zapewne na większą skalę.

2. Lista samokontroli GIP pozostaje aktualna i konieczna do stosowania

To najsilniejszy sygnał, że państwo będzie weryfikować umowy cywilnoprawne znacznie intensywniej, niezależnie od zmian legislacyjnych. Lista 42 pytań jest realnym narzędziem oceny, które PIP może stosować w każdej kontroli – nawet bez nowych uprawnień.

‍

3. Modele współpracy wymagają przeglądu

Przedsiębiorcy powinni systemowo przeanalizować między innymi:

• zakres swobody wykonawcy,
• sposób kierowania realizacją zadań i projektów,
• sposób wynagradzania,
• narzędzia i miejsce wykonywania umowy,
• poziom integracji z organizacją.
  ‍

Każdy element przybliżający współpracownika do struktury pracowniczej zwiększa ryzyko reklasyfikacji.

‍