Nowe instytucje wspólnego finansowania uzyskają ramy prawne w Polsce. Czy F.I.N.N., czyli polskie REIT’y, zdobędą popularność wśród inwestorów?

Z końcem września do Sejmu trafił projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Jest to polska kodyfikacja REIT-ów (Real Estate Investment Trust), instytucji znanych na świecie, które dotąd jednak nie doczekały się regulacji w polskim prawie. Ma to szanse się zmienić już od początku 2019 roku. Polskie REIT’y, występujące zgodnie z projektem ustawy pod skrótem: F.I.N.N., nie będą miały pierwotnie oczekiwanego rozmachu inwestycyjnego, ponieważ wskutek interwencji Prezesa NBP (po uwagach KSF) rząd ostatecznie wycofał się z przyznania F.I.N.N. możliwości inwestowania w nieruchomości przynoszące dochody z najmu komercyjnego. Jednak nawet w wersji „okrojonej” do rynku mieszkaniowego, F.I.N.N. zasługują przynajmniej na uwagę inwestorów.

Czym są REIT-y?

To wehikuły inwestycyjne, służące do zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne i mieszkalne, przeznaczone przede wszystkim na wynajem. Działają na podstawie szczególnych regulacji i korzystają z przyznanych im z tego tytułu preferencji podatkowych. Mają na celu umożliwienie i uatrakcyjnienie dokonywania inwestycji na rynku nieruchomości oraz zwiększenie udziału w nim kapitału krajowego.

REIT-y w Europie

Pierwszym państwem europejskim, które postanowiło wprowadzić do siebie regulację REIT-ów, była Holandia, która zrobiła to już w 1969 roku. Jednak większość państw europejskich, w których dzisiaj funkcjonują REIT-y dokonała tego dużo później, bo na przestrzeni lat 1995-2010. Liczba podmiotów typu REIT waha się w państwach europejskich od 1 (Finlandia) do 44 (Wielka Brytania). Liczba podmiotów tego typu nie zawsze ma jednak przełożenie na ich kapitalizację – tak na przykład w przypadku Bułgarii, która przy 33 podmiotach typu REIT posiada kapitalizację sektora na poziomie 396 milionów euro, co porównując np. z Włochami posiadającymi 5 REIT-ów i kapitalizacją sektora na poziomie 2.446 milionów euro nie jest wynikiem imponującym.

Instytucje zbiorowego inwestowania w nieruchomości w Polsce

W polskich realiach istnieją oczywiście fundusze inwestycyjne, które lokują kapitał w nieruchomościach. Jednak instytucja ta nigdy nie zyskała szerszej popularności i przez długi czas generowała (niekiedy istotne) straty, a nadto, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków FIZ’y te były funduszami emitującymi certyfikaty wyłącznie w ofertach niepublicznych, wysoki próg wejścia (40.000 EUR) i brak szerszej wiedzy o emisji, ograniczał powszechność zainteresowania takim kierunkiem inwestowania. Dodatkowo, po zmianach obowiązujących od 2017 roku, przysługujące im zwolnienie podatkowe w zakresie CIT (a także planowane zwolnienie podatkowe planowane dla alternatywnych spółek inwestycyjnych, o którym pisaliśmy TUTAJ) nie obejmuje przychodów związanych z wynajmem, ani transakcjami na nieruchomościach. W efekcie rynek nieruchomości z entuzjazmem odnosi się do perspektywy prawnego uregulowania firm inwestujących w najem nieruchomości. F.I.N.N. powinien wzbudzać również zainteresowanie inwestorów, zarówno instytucjonalnych jak i prywatnych, i to nawet pomimo tego, że najprawdopodobniej zostanie przyjęty w wersji „okrojonej” wyłącznie do inwestycji w rynek mieszkaniowy.

Ustawa o F.I.N.N. – sztywny gorset regulacyjny

Zgodnie z rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w nieruchomości („ustawa o F.I.N.N.”), F.I.N.N. będzie mógł działać wyłącznie jako spółka akcyjna, której przedmiotem przeważającej działalności jest najem nieruchomości mieszkalnych. Akcje F.I.N.N. powinny zostać dopuszczone do obrotu na rynku podstawowym GPW,  minimalny kapitał zakładowy spółki powinien wynosić 50.000.000 złotych, a jej siedziba powinna znajdować się w Polsce. F.I.N.N. pozostawać będzie pod nadzorem KNF i będzie wpisana do prowadzonego przez KNF rejestru.

Jak już wskazano wyżej przeważającym przedmiotem działalności F.I.N.N. powinien być najem nieruchomości mieszkalnych. Spełnienie tego obowiązku polegało będzie na zapewnieniu przez każdy F.I.N.N. by na koniec każdego roku obrotowego 80% jej wartości bilansowej stanowiły nieruchomości mieszkalne i udziały/akcje w spółkach zależnych, a min. 90% ich przychodu pochodziło z najmu co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych (aczkolwiek wliczając nieruchomości posiadane przez spółki zależne) lub sprzedaży uprzednio wynajmowanych (przez rok) nieruchomości mieszkalnych lub z udziału w spółkach zależnych. Spółki zależne, za pośrednictwem których może działać F.I.N.N. nie muszą być spółkami notowanymi na giełdzie i nie muszą (a wręcz nie mogą) być wpisane do rejestru firm inwestujących w najem, jednak muszą spełniać szereg innych wymagań, w większości tożsamych z powyższymi wymaganiami co do spółki holdingowej. Zarówno F.I.N.N., jak i jej spółki zależne zobowiązane są również wypłacać na rzecz swoich wspólników/akcjonariuszy corocznie cały zysk, który może zostać przeznaczony do podziału, względnie zysk stanowiący 90% łącznej wartości przychodów pomniejszonej o określone kategorie wydatków.

W przypadku gdyby F.I.N.N. przestał spełniać warunki określone ustawą o F.I.N.N., w tym te które opisaliśmy powyżej (jakkolwiek projekt nie precyzuje czy chodzi o wszystkie łącznie czy którykolwiek), F.I.N.N.,  pod rygorem wysokiej grzywny, zobowiązany jest złożyć wniosek o wykreślenie tej spółki z rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości.

A korzyści?

Projekt rządowy gwarantuje F.I.N.N.-om przede wszystkich szereg zwolnień podatkowych, które mają być zachętą dla tej formy inwestowania, takich jak: zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów spółek zależnych F.I.N.N. uzyskanych z najmu czy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, odroczeniu terminu płatności CIT przez te spółki czy stosowanie obniżonej stawki CIT do dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu (uzyskanych pośrednio lub bezpośrednio). Co więcej zwolnienie podatkowe przewidziano również dla inwestorów, zarówno prywatnych jak i instytucjonalnych, których również obejmą zwolnienia dotyczące dochodów osiąganych przez nich z inwestycji kapitałowych w spółki typu F.I.N.N.

Perspektywy

Polski rynek mieszkań na wynajem zdominowany jest przez inwestorów indywidualnych. Z braku atrakcyjnych ofert inwestycyjnych na rynku z jednej strony, i atrakcyjnej stopie zwrotu z wynajmu przy relatywnie niewielkim ryzyku z drugiej strony, inwestorzy indywidualni bardzo chętnie przeznaczają nadwyżki kapitałowe na te formy inwestycji. Czy zmiany wprowadzane ustawą o F.I.N.N. doprowadzą do zmiany charakterystyki rynku? Z pewnością przedmiot inwestycji, który sprawdza się w przypadku inwestycji indywidualnych może być relatywnie bezpieczną lokatą kapitału, w szczególności w kontekście kryzysu finansowego, którego widmo krąży nad rynkiem (jakkolwiek F.I.N.N. również odczują jego skutki). To może być silną zachętą do dywersyfikowania portfela i uzupełniania go również o akcje F.I.N.N. Doświadczenia krajów, w których funkcjonują REIT’y pokazuje, że ta forma inwestowania jest często wykorzystywana przez inwestorów, w tym instytucjonalnych,  stanowiąc dość bezpieczną formę lokowania kapitału o stosunkowo wysokiej stopie zwrotu (jak wynika z danych przedstawianych w corocznym raporcie EPRA – European Public Real Estate Association, sięgającej nawet kilkunastu procent). Z drugiej strony, ograniczenie możliwości inwestycyjnych F.I.N.N. wyłącznie do rynku nieruchomości mieszkalnych stanowi istotną wadę proponowanych regulacji i mogą rodzić wątpliwości co do tego, czy stawianie tak silnie uregulowanej struktury będzie opłacalne. Miejmy nadzieję, że już w 2019 roku na te wątpliwości zacznie odpowiadać rynek.

Autorami artykułu są: r.pr. Marcin Jaraczewki i młodszy prawnik Mikołaj Kowalczyk